“如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮空間已經能容納80%以上的人口……這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。”

12月12日，主題為“中國式現代化與城市發展”的中國城市百人論壇2023冬季論壇上
，中國科學院大學講席教授、人居科學學院院長
，北京市建築設計研究院總建築師、總規劃師吳晨作了題為《當今城市發展的若幹挑戰與思考》的主旨演講，分享了當今中國城市發展的挑戰和思考。

在他看來，消費導向和生產導向的產業路徑
，就是“三二一”zhezhongtaishiyijingkaishiguhuaxialai
，chengweishehuifazhandezhuliu
，tongshi
，chengshifazhandonglibuzuyurencaixiyinlixiajiangdiejiaxianxian，zhexiedoushidangqianchengshifazhandebuquedingxing。yaocongyixiasifangmianxunzhaoxindechengshijiazhizengliang——

第二產業對城市的驅動作用，國際上已經出現製造業回流趨勢
；科技回歸都市，而不是在科技園區；青年勞動力湧入外賣、快遞、網約車等行業具有潛在風險；重視城市經營實現精明增長，要從土地金融時代進入城市運營的時代。

“雖然美國服務業占到了80%
，但在80%裏的70%是生產性服務業，是和製造業直接相關的。而我們的服務業當中
，生活性服務業遠遠超過生產性服務業，大概高20%左右。這就是我們的差距
，我們要去追的，要去診斷的”。他說。

以下是吳晨現場演講實錄，內容有刪減：

新挑戰：以土地金融為核心的模式走到盡頭

去年年底
，城鎮化率的數據為65.22%，就建成區規模來看似乎又超過65.22%，因為如果按人均用地100平米來計算，實際我們的城鎮空間已經能容納80%以上的人口。

在國際上城鎮化率到了70%-80%，在zai歐ou洲zhou和he美mei國guo叫jiao城cheng市shi化hua

，我wo們men叫jiao城cheng鎮zhen化hua的de轉zhuan折zhe點dian。因yin為wei在zai此ci之zhi後hou就jiu會hui出chu現xian城cheng市shi化hua和he城cheng鎮zhen化hua放fang緩huan的de平ping台tai期qi。我wo們men這zhe個ge平ping台tai期qi是shi提ti前qian到dao來lai了le呢ne，還hai是shi進jin行xing非fei常chang樂le觀guan的de城cheng市shi化hua增zeng長chang？這zhe是shi值zhi得de我wo們men思si考kao的de問wen題ti。

這時候城市存量空間和土地價值非良性競爭就開始出現了。過去40年中快速城市化——每年1.5%的速度的城鎮化，（城鎮化率）從17%發展到65.22%，基本是以土地出讓方式所形成的城市化，推動了基礎設施建設和大量投資的拉動。

我們現在來審視，以土地金融為核心的發展模式似乎已經到了一個瓶頸或盡頭，我們有不同的論點。

有一個詞叫“中國樓市的信仰”，是哪兒呢
？是上海。上海的學區房和上海房產泡沫在被瘋狂地擠壓著。深圳樓市整體價格已經回到了2018年，其他城市其實也都會出現這種狀況，包括昆明（住宅成交均價）已經兩年新低

，而且土地是全部底價成交。

剛才說的成交更多是以住宅為主，其實寫字樓也出現這樣的狀況。二季度時
，北京甲級寫字樓吸納量是負數
，金融街、CBD
、中關村等都是負值。在北京，據統計，除了麗澤（金融商務區）以外其他基本都是下跌的。

上海也是如此。上海二季度吸納量15萬平方米

，目前它的吸納量基本還是平穩的狀態，據預測
，2023-2024年
，由於新增供應量大幅入市，它的空置率和租金都開始要進入到一個下行通道當中。所以，我們要關注到一些經濟數據。

今年第三季度美國的經濟數據出來了，美國GDP增速達5.2%。是不是美國就一枝獨秀呢？看美國寫字樓的空置率也在19%左右，這就搞不懂了，為什麼美國的經濟總量在這麼快速增長的情況下（寫字樓）空置率也這麼高呢？

我們可能不是從經濟本身來看
，有可能是由於科技
、生活的模式和辦公模式造成了這種形勢的出現。

新挑戰：居民消費力下降是不爭的事實

從消費導向和生產導向的產業路徑來看
，“三二一”這種態勢已經開始固化下來，形成社會的主流。我們國家第三產業是2014年全麵超越第二產業。一經超越之後
，就不可能再回到從前了。

所以
，服務業已經成為GDP的主要貢獻來源，在2020年(nian)初(chu)，雖(sui)然(ran)服(fu)務(wu)業(ye)受(shou)到(dao)疫(yi)情(qing)的(de)一(yi)些(xie)影(ying)響(xiang)，但(dan)整(zheng)體(ti)上(shang)看(kan)，中(zhong)國(guo)已(yi)經(jing)進(jin)入(ru)到(dao)第(di)三(san)產(chan)業(ye)拉(la)動(dong)整(zheng)個(ge)經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)的(de)階(jie)段(duan)
，它(ta)的(de)增(zeng)加(jia)值(zhi)，吸(xi)納(na)的(de)就(jiu)業(ye)人(ren)口(kou)遠(yuan)遠(yuan)超(chao)過(guo)第(di)二(er)產(chan)業(ye)。

所以，今年開始和去年，國辦
、中辦推行了一係列的政策文件，要推動和恢複擴大消費。今年我還參加了中央的一個調研組到上海
、長三角地區進行調研，目的是如何更好地推動消費的增長。

但是我們看到，這些數據回來以後怎麼樣呢
？實際目前消費者對於大宗商品（大件）的支出還是呈現出比較謹慎的態度，包括一些指標——家用電器、汽車等等，整個消費還不是很理想。

整體居民消費力處於不爭之事實——就是在下降的態勢當中。北京一係列商圈的打造
，比如北京有四個層級的商圈：國際級的，包括王府井、三裏屯、國貿、SKP；國家級的
，包括前門
、西單等等
；地區級的/區域級的海澱
、金源茂以及社區級的。

雖(sui)然(ran)商(shang)圈(quan)客(ke)流(liu)量(liang)在(zai)上(shang)升(sheng)
，但(dan)人(ren)均(jun)客(ke)單(dan)價(jia)均(jun)有(you)所(suo)下(xia)降(jiang)，包(bao)括(kuo)這(zhe)次(ci)黃(huang)金(jin)周(zhou)指(zhi)標(biao)出(chu)來(lai)以(yi)後(hou)，遊(you)客(ke)的(de)數(shu)量(liang)是(shi)在(zai)上(shang)升(sheng)的(de)，已(yi)經(jing)恢(hui)複(fu)到(dao)疫(yi)情(qing)之(zhi)前(qian)，但(dan)客(ke)單(dan)價(jia)在(zai)下(xia)降(jiang)。

所以，我們就判斷到底要開始關注生產性消費，還是要開始關注生活性消費。在歐洲、美(mei)國(guo)世(shi)界(jie)城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)趨(qu)勢(shi)當(dang)中(zhong)可(ke)以(yi)看(kan)到(dao)

，有(you)個(ge)大(da)的(de)趨(qu)勢(shi)，第(di)二(er)產(chan)業(ye)和(he)它(ta)的(de)生(sheng)產(chan)性(xing)消(xiao)費(fei)得(de)到(dao)了(le)更(geng)多(duo)的(de)關(guan)注(zhu)。再(zai)回(hui)來(lai)看(kan)我(wo)們(men)的(de)城(cheng)市(shi)如(ru)何(he)健(jian)康(kang)地(di)發(fa)展(zhan)。第(di)二(er)產(chan)業(ye)是(shi)城(cheng)市(shi)經(jing)濟(ji)的(de)根(gen)基(ji)，這(zhe)個(ge)論(lun)斷(duan)已(yi)經(jing)重(zhong)新(xin)出(chu)現(xian)。

dajiadouzhidao，niuyueshijinrongxingchengshi
，zhuyaoyigupiaoweizhu，lundunyeshijinrongxingchengshi
，zhuyaoshizhaiquanhejinrongyanshengye，rangtamenzhanshangshijiezhidian。niuyuedierchanye1950年以後開始進入到下行通道，最高時流失了95%的第二產業就業人口。

但是今天的紐約製造業重新在爬坡
，就是它的第二產業。紐約現在新的統計（發現）第二產業創造了53萬個工作機會，而且它的工資中位數是5萬美元，5萬美元還是比較理想的工資（中位數），這裏吸引了大量新的移民
，一半以上是出生在非美國的美國人。所以
，我們要看到第二產業在城市當中是什麼樣的作用。

紐約是什麼樣的第二產業
？還是原來的鋼鐵、造船嗎

？很多大的船舶製造基地原來也在紐約。我們能看到，它是將製造業、新技術和新的社會發展需求密切相結合起來。它是試圖創造更好的
、更新的、更多的工作。所以，這十年，紐約出台了什麼樣的政策呢
？就是城市工業產權，他要投資4.42億美元。

此外，城市發展的不確定性還體現在，城市發展動力不足與人才吸引力下降的問題。在65.22%的（城鎮化率）數據上
，我們會看到一些什麼？還是會一騎絕塵地往前衝嗎？每年以5.5%的速度增長嗎？這當中我們看到一絲隱憂，可能出現逆城市化現象。

我們的逆城市化和歐洲的逆城市化實際是不一樣的。逆城市化，我們說是人口分散的過程，是從高度的密集向低度密集變化的過程。從2022年(nian)人(ren)口(kou)排(pai)名(ming)增(zeng)量(liang)的(de)城(cheng)市(shi)來(lai)看(kan)
，幾(ji)乎(hu)所(suo)有(you)的(de)城(cheng)市(shi)都(dou)在(zai)增(zeng)量(liang)的(de)，城(cheng)市(shi)人(ren)口(kou)新(xin)的(de)增(zeng)量(liang)都(dou)在(zai)減(jian)，甚(shen)至(zhi)有(you)些(xie)城(cheng)市(shi)出(chu)現(xian)了(le)負(fu)數(shu)，當(dang)然(ran)有(you)些(xie)是(shi)政(zheng)策(ce)性(xing)的(de)。

新增量：製造業正向超
、特大城市回流

如何尋找新的城市價值增量
，首先要看到第二產業對城市的驅動作用。“十四五”（規劃）和去年的“兩會”等都提到了增強城市製造業競爭力的問題，國際上也出現了製造業回流。製造業回流有幾個趨勢——

一是流向了具有傳統製造業優勢的中小城市
；二是流向了大城市，特大城市或者超大城市。這好像不太容易被理解
，但這確實是發生了的一個趨勢。

比如，倫敦在2021年就提出工業建築麵積零減量，它規定在市區大型商業開發當中要混合工業空間，而且美國出現了“工匠分區法”
，就是把一些輕型製造業嵌入到城市當中，而且已經得到了一些效果，包括一係列初創企業在那邊落戶。歐盟也提出了發展“生產性城市”的概念。

“紐約製造”（Made in NYC）的de發fa起qi者zhe說shuo，都dou市shi製zhi造zao業ye是shi讓rang我wo們men慢man慢man擺bai脫tuo經jing濟ji衰shuai退tui的de良liang方fang

，想xiang要yao創chuang造zao工gong作zuo機ji會hui，一yi定ding要yao有you堅jian實shi的de製zhi造zao業ye基ji礎chu。這zhe個ge製zhi造zao業ye不bu是shi傳chuan統tong的de製zhi造zao

，而er是shi一yi些xie高gao附fu加jia值zhi的de
，能neng夠gou重zhong塑su社she區qu活huo力li的de製zhi造zao業ye。

日本最近似乎已經走出了20-30年的發展陷阱，它的股市、就業崗位幾乎是一飛衝天。現在年輕人是被崗位所搶的，而不是年輕人要去找工作。日本創造了一種“町工廠”的概念。“町”就是我們的街道辦事處，就是在東京重新創造了“街道工廠”。

“街道工廠”是我們改革開放初期為了解決知青就業問題所創造的一些就業機會
，那叫街道工廠，居然在日本出現。但它是屬於小規模

、gaofujiazhide，erqieqizhongyouhenduoyinxingdeguanjun。zhengshiyinweiguimoxiao


，shuyeyouzhuangong，dinggongchangjiyulinlijianshurenwangluobendihuaxingchengdechanyelian。zairiben，datianqushi“町工廠”最密集的區域。

服務業分為生產性服務業和生活性服務業。美國有兩個數據，雖然美國服務業占到了80%

，但在80%裏的70%是生產性服務業，是和製造業直接相關的。這麼來算其56%的服務業實際是和美國25萬億GDP相關的。這是一個非常不得了的數據，不都是麥當勞和肯德基，他有大量服務業是和生產相關的，就是13億美元和製造業相關的。

而我們的服務業當中，生活性服務業遠遠超過生產性服務業，大概高20%左右。這就是我們的差距
，我們要去追的，要去診斷的。

新增量：科技不在科技園區，而在市中心

尋找城市價值增量，還體現在科技回歸都市。我們說北京是三城一區，但說懷柔、昌chang平ping這zhe些xie區qu域yu，是shi不bu是shi符fu合he世shi界jie城cheng市shi對dui於yu科ke技ji發fa展zhan的de趨qu勢shi？我wo認ren為wei，我wo們men要yao在zai北bei京jing的de基ji礎chu上shang放fang眼yan看kan到dao世shi界jie的de發fa展zhan。從cong世shi界jie來lai看kan，很hen明ming顯xian的de趨qu勢shi，科ke技ji不bu是shi在zai科ke技ji園yuan區qu裏li了le
，是shi在zai市shi中zhong心xin
，就jiu在zai你ni邊bian上shang，就jiu在zai你ni家jia門men口kou，就jiu在zai窗chuang戶hu外wai麵mian。這zhe是shi一yi個ge大da的de趨qu勢shi。

比如紐約的矽巷
，經過將近二十年的發展，成為僅次於矽穀第二大科創企業聚集區，初創企業超過驚人的9000多家。比如波士頓，隨著40年前生物製造等產業的興起，波士頓在MIT的邊上成立了430多家公司，帶來了11萬個研發崗位
、300萬平方米的實驗室麵積。這些數據都是非常驚人的。

今年還有個比較重要的信息，上半年城鎮青年（16-24歲）失業率不公布了。由於現在信息不完整

，假設在青年失業率達到20%的情況下，我們應該讓他們做什麼樣的工作？

我們看到一個非常可惜的現象
，大量的青年勞動力進入到外賣
、kuaidihewangyuechedexingyedangzhong。erqieyoudezhuanjiarenwei，zhexiexingyeshifeichanglianghaodelaodonglixushuichi。womenjingguofansirenwei，zheshigeweimingti。ruguodaliangdeqingnianjinrudaozhexiexingyejianghuiduiweilaizhongguo5-10年的發展帶來巨大的潛在風險。

今年的高校畢業生已經達到了驚人的1179萬wan人ren
，人ren口kou的de老lao齡ling化hua已yi經jing在zai逐zhu步bu爬pa升sheng。如ru何he能neng夠gou支zhi撐cheng中zhong國guo未wei來lai工gong業ye和he製zhi造zao業ye的de發fa展zhan
，這zhe是shi需xu要yao我wo們men反fan思si的de


，就jiu是shi在zai他ta們men現xian在zai還hai仍reng然ran可ke以yi吸xi收shou知zhi識shi時shi可ke以yi提ti供gong發fa展zhan吸xi收shou他ta們men職zhi業ye所suo需xu要yao的de技ji能neng。

ciwai，haiyaozhongshichengshijingyingshixianjingmingzengchang。chengshicongtudijinrongshidaiyaojinruchengshiyunyingdeshidai，yifangmianxindegouwuzhongxinzaibuduandixinjian，lingyifangmianjiudegouwuzhongxinzaibuduandiguanmen。shijicongchengshifazhandangzhongyaoguanzhudaoquanshengmingzhouqidezhuanyeyunyingnengli，congshuliangkaishiguanzhudaozhiliang，yunyingyaoqianzhi。yunyingdeqianzhishiyiqieshejidejichu。

要搭建全周期、全業態、全流程的城市運營模式。北京有個非常著名的成功案例郎園，很偏僻，但它成功吸引了全國影視劇製作65%的份額
，非常之偏遠，但非常之成功，為什麼成功？就是運營前置。

新趨勢：從“城市更新”邁向“城市複興”

在通信技術影響下，城市聚集結構呈現“優勢集聚，整體分散”的現象。原來我們說的“田園城市”的圖景就有可能實現，因為傳統功能邊界會變得更加模糊，而且空間功能會更加複合化。

congtandabingdequancengshizouxiangwangluohuadechengshikongjianjiegou，yuanlaiwomenshuochengshikongjianshitandabing，congjihuandaowangluohuadejiegou。weishenmemeiguojingjizhemekuaisufazhandeshihou（房屋）空置率這麼高呢？很可能是傳統通信技術對區位理論帶來衝擊所形成的這麼一個結果。

還有大家都在刷短視頻，短視頻成為生活當中的一部分，但對傳統生活會帶來新的衝擊。經過統計，現在人均短視頻刷168分鍾，每天3個小時。這3個小時就造成我們形成足不出戶的生活方式和體驗
，這帶來非常重大的，對原有空間城市結構的衝擊。

根據36氪報道的數據，全國近240萬家的實體店關閉，這不能都歸咎於直播帶貨
，但直播帶貨是重要的始作俑者，約占全國實體總數的10%
，造成的失業是300萬人之多。有個統計，當電商用戶數每增加1%時，當地的店鋪數就會以0.16%的速度在減少。這是我們必須要麵對的一個現實。

在這種情況下

，我們如何看待城市更新？我們說城市更新不足以麵對未來城市帶來的挑戰。所以，我們提出“城市複興”的理論。

城市複興和城市更新最巨大的不同，就是“城市更新”是50年代的概念，隻針對城市的物質發展空間，是遠遠不足的，“城市複興”的理論是物質空間

、科技創新、產業經濟
、社會活力和文化傳承。所以，我們要重新麵對城市複興的時代，要麵對挑戰。