回到2007年底，人們很難想象中國的住宅銷售麵積增速會在零以下——這是自中國住宅開始商業化以來不曾出現過的。在以往比較差的年成，住宅銷售麵積的增速也是兩位數，一般都在20%—30%之間。但今年以來，一直到現在，增速都在零以下。在沿海一些大城市，增速甚至超過負的30%！這是非常出乎市場預料的——而它對整個市場和經濟的壓力，實際上還沒有全部釋放
，正在逐步地顯露之中。

　　congqijinweizhidebianhuakan，youyufangdichanxiaoshoudedafuduxiahua

，fangdichanqiyexianjinliuehua，tudizhaobiaoliupaizengduo，caogencengmiandeqingkuangxianshiqiyexinkaigongmianjihetouzizengsukenenghenkuaikaishixiajiang。yucitongbu，jinnianshangbannianjianzhuzhuanghuangcailiaodexiaoshouzengchanghenpiruan，jiadianxiaoshouzengchangdeyaliyebijiaomingxian。lingsuidezhengjuxianshi，youyujinnianyilaiqiyeyinglixiajianghexianjinliuehua，yinxingguanzhuleibuliangzichanshangshengbijiaokuai
，qizhongxiangdangdebufenyufangdichanxingyecunzaiguanlian。

　　需(xu)要(yao)指(zhi)出(chu)的(de)是(shi)，雖(sui)然(ran)目(mu)前(qian)房(fang)價(jia)比(bi)較(jiao)大(da)的(de)下(xia)跌(die)主(zhu)要(yao)集(ji)中(zhong)在(zai)前(qian)期(qi)樓(lou)價(jia)漲(zhang)速(su)非(fei)常(chang)高(gao)的(de)地(di)區(qu)
，比(bi)如(ru)深(shen)圳(zhen)。但(dan)從(cong)銷(xiao)售(shou)麵(mian)積(ji)的(de)增(zeng)速(su)來(lai)看(kan)，壓(ya)力(li)是(shi)全(quan)國(guo)性(xing)的(de)——存cun在zai於yu大da多duo數shu一yi線xian城cheng市shi和he更geng多duo的de地di區qu。銷xiao售shou麵mian積ji的de增zeng速su下xia滑hua非fei常chang快kuai
，市shi場chang的de成cheng交jiao量liang萎wei縮suo得de很hen厲li害hai
，表biao明ming在zai大da多duo數shu地di區qu價jia格ge實shi際ji上shang都dou存cun在zai壓ya力li。

　　從目前的情況來看，有幾個比較明確的結論。第一，在大多數一線城市
，房價存在明顯高估，高估幅度也許在30%，甚至更高一些。第二，麵對需求短期的快速萎縮和銷售負增長，市場上的住宅存在短期的供應過剩；zhezhishaoyaoqiuxinkaigongmianjidedafudujiansulaizhubuwendinggongyingliang。disan，xuduofangdichanqiyedexianjinliudoucunzaiyali，cunzaitongguojiangjiacuxiaolaigaishanxianjinliudedongli。

　　人ren們men一yi般ban同tong意yi目mu前qian中zhong國guo城cheng市shi居ju民min對dui商shang品pin住zhu宅zhai仍reng然ran存cun在zai比bi較jiao旺wang盛sheng的de真zhen實shi需xu求qiu，而er目mu前qian銷xiao售shou的de下xia降jiang部bu分fen反fan映ying了le價jia格ge的de高gao估gu和he市shi場chang存cun在zai濃nong厚hou的de觀guan望wang情qing緒xu，這zhe一yi局ju麵mian什shen麼me時shi候hou能neng夠gou穩wen定ding下xia來lai仍reng然ran不bu得de而er知zhi；隨著更多的“兩限房”和經濟適用房等投入供應

，需求會受到何種影響尚不清楚
；去年在不少地區都出現了房地產的投機風潮，這將在多大程度上影響未來房地產市場的供求平衡格局，也需要繼續觀察。

　　房地產企業現金流的改善顯然還需要時間

，而市場上存在的供應過剩的消化也需要一個過程。我估計房地產市場的調整也許還需要10個月的時間
，當然這樣的估計充滿不確定性，但比較清楚的是——地產行業最壞的時期還沒有過去，甚至是還沒有到來。

　　guowaidejingyanjiaoxunxianshifangjiadechangqixiadieduijingjideyingxianghenda，bufendequdaozaiyuzheyingxiangleyinxingdezichanzhilianghexindaigongyingnengli
，bufendequdaozaiyucaifuxiaoyingduirenmenxiaofeixingweideyingxiang。youyuzheyangdeyuanyin，jinrongshichangduizhongguomuqianfangdichanshichangdetiaozhengcunzaixuduodanxinshiyoudaolide，zheyiguochengyequeshixuyaohenzaixideguanli。

　　盡(jin)管(guan)今(jin)年(nian)以(yi)來(lai)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)如(ru)此(ci)大(da)的(de)調(tiao)整(zheng)出(chu)乎(hu)許(xu)多(duo)人(ren)的(de)預(yu)期(qi)，但(dan)回(hui)頭(tou)來(lai)看(kan)這(zhe)一(yi)變(bian)化(hua)也(ye)許(xu)是(shi)值(zhi)得(de)慶(qing)幸(xing)的(de)，因(yin)為(wei)它(ta)避(bi)免(mian)了(le)地(di)產(chan)泡(pao)沫(mo)更(geng)大(da)和(he)更(geng)長(chang)時(shi)間(jian)的(de)積(ji)累(lei)。微(wei)觀(guan)層(ceng)麵(mian)的(de)感(gan)受(shou)顯(xian)示(shi)，實(shi)際(ji)上(shang)中(zhong)國(guo)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)呈(cheng)現(xian)明(ming)顯(xian)泡(pao)沫(mo)化(hua)狀(zhuang)態(tai)大(da)約(yue)隻(zhi)有(you)三(san)個(ge)季(ji)度(du)左(zuo)右(you)的(de)時(shi)間(jian)。這(zhe)期(qi)間(jian)所(suo)積(ji)累(lei)的(de)價(jia)格(ge)漲(zhang)幅(fu)相(xiang)當(dang)大(da)，但(dan)市(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)量(liang)並(bing)不(bu)算(suan)大(da)，銀(yin)行(xing)卷(juan)入(ru)的(de)程(cheng)度(du)也(ye)不(bu)很(hen)深(shen)
，局(ju)部(bu)地(di)區(qu)的(de)情(qing)況(kuang)可(ke)能(neng)有(you)一(yi)些(xie)例(li)外(wai)。

　　來源：金融時報